Parduosiu pats.
Štai visas sąrašas, ką teks padaryti.

1. 1
   Užsisakykite Registrų centro išrašą

   Ne seną, o šviežią. Registrų centro savitarnoje arba skyriuje. Tai vienintelis dokumentas, kuris parodo tikrą teisinę turto padėtį šiandien.

2. 2
   Patikrinkite areštus ir apribojimus

   Išrašo dalyje apie juridinius faktus. Antstolio areštas, laikinosios apsaugos priemonės, draudimas disponuoti — visa tai stabdo sandorį, kol nepanaikinta.

3. 3
   Išsiaiškinkite hipoteką ir tikslų likutį

   Jei butas įkeistas bankui — paprašykite banko pažymos su likučiu konkrečiai datai ir procedūros, kaip hipoteka bus panaikinta sandorio dieną. Bankai tai daro, bet reikia laiko.

4. 4
   Suraskite visus bendraturčius

   Jei turtas priklauso keliems žmonėms dalimis, o parduodate tik savo dalį — bendraturčiai turi pirmenybės teisę ją nupirkti. Juos reikia informuoti oficialiai (per notarą) ir palaukti įstatymo numatyto termino.

5. 5
   Gaukite sutuoktinio sutikimą

   Jei turtas įgytas santuokoje — sutikimas privalomas, net jei registre įrašytas tik vienas vardas. Notaras be jo sandorio netvirtins.

6. 6
   Patikrinkite, ar turto dalis nepriklauso nepilnamečiui

   Jei taip — reikės teismo leidimo. Tai atskira procedūra, kuri trunka savaites, ir jos negalima pradėti paskutinę minutę.

7. 7
   Jei turtas paveldėtas — pasitikrinkite dokumentus

   Paveldėjimo teisės liudijimas, ar visi įpėdiniai įregistravę savo dalis, ar nėra neužbaigtų procedūrų. Ir atskirai — nuo kada skaičiuojamas turto įsigijimo momentas mokesčiams.

1. 8
   Nuosavybės įgijimo dokumentas

   Pirkimo–pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis arba privatizavimo dokumentai. Jo prireiks ir notarui, ir mokesčių skaičiavimui.

2. 9
   Kadastrinių matavimų byla ir planas

   Jei jos neturite — užsisakykite iš anksto. Pirkėjai ir bankai prašo plano, o be jo skelbimas atrodo neprofesionaliai.

3. 10
   Energinio naudingumo sertifikatas

   Daugeliu atvejų parduodant privalomas. Galioja 10 metų, kaina paprastai nuo ~135–150 €, parengiamas per kelias dienas. Yra išimčių (pvz. tam tikri seni ar nenaudojami pastatai) — pasitikslinkite savo atvejį.

4. 11
   Bendrijos arba administratoriaus pažyma

   Apie įsiskolinimus ir kaupiamąsias lėšas. Pirkėjas jos paprašys, ir geriau, kad nustebtumėte jūs, o ne jis prie notaro stalo.

5. 12
   Renovacijos statusas

   Ar namas renovuotas, ar planuojama, ar yra likusi renovacijos paskola ir kas ją mokės toliau. Tai realiai keičia buto kainą ir dažnai sužlugdo derybas paskutinę savaitę.

6. 13
   Komunalinių paslaugų skolų suvestinė

   Šildymas, vanduo, elektra, šiukšlės. Visos sąskaitos turi būti padengtos iki perdavimo.

7. 14
   Deklaruotų asmenų sąrašas

   Patikrinkite, kas deklaruotas buto adresu. Visus reikės išregistruoti iki sandorio — įskaitant tuos, kurie ten seniai negyvena.

8. 15
   Jei parduodate namą — žemės sklypo dokumentai

   Sklypo planas, ribų suderinimas, paskirtis, servitutai, inžineriniai tinklai, ar nėra neįteisintų statinių. Neįteisintas priestatas ar pirtis sustabdo sandorį.

1. 16
   Žiūrėkite realių sandorių kainas, ne skelbimų

   Tai svarbiausia šio puslapio eilutė. Skelbimų kainos yra prašomos kainos — jos gali būti 10–15 % aukštesnės už tai, kuo realiai baigėsi sandoris. Registrų centras skelbia realių sandorių statistiką.

2. 17
   Susirinkite 5–7 palyginamuosius objektus

   Tas pats mikrorajonas, panašus plotas, panašūs metai. Ne visas Kaunas — jūsų gatvė ir kaimyninės.

3. 18
   Pritaikykite korekcijas

   Aukštas (pirmas ir paskutinis paprastai pigesni), namo tipas, langų kryptis, balkonas, būklė, laiptinės būklė, parkavimas. Kiekvienas iš šitų — realūs eurai.

4. 19
   Nustatykite „lubas", nuo kurių nustoja skambinti

   Rinkoje yra riba, kurią peržengus telefonas tiesiog tyli. Ne todėl, kad butas blogas — tiesiog jūsų skelbimas nebepatenka į pirkėjų paieškos filtrus.

5. 20
   Nuspręskite iš anksto, kada mažinsite

   Susitarkite su savimi: jei per 3 savaites bus mažiau nei X peržiūrų ir Y skambučių — kaina mažinama tiek. Priešingu atveju kaina „kabo" mėnesius, o skelbimas pasensta ir jį pirkėjai pradeda ignoruoti.

1. 21
   Suskaičiuokite, ar jums taikomas GPM

   Nuo 2026 m. — turtas išlaikytas 5 metus ar ilgiau paprastai neapmokestinamas. Taip pat neapmokestinama, jei tai buvo jūsų gyvenamoji vieta ir joje buvote deklaruotas bent 2 metus iki pardavimo.

2. 22
   Jei deklaruotas buvote trumpiau nei 2 metus

   Yra išimtis: jei gautas lėšas per 12 mėnesių investuojate į kitą gyvenamąjį būstą ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą — mokesčio galima išvengti. Sąlygos tikslios, todėl pasitikslinkite VMI.

3. 23
   Įsivertinkite notaro mokestį

   Skaičiuojamas procentu nuo sandorio sumos (mažėjančiu, kai suma didėja), plius PVM. Praktikoje bendros sandorio išlaidos su registracija dažnai sudaro apie 1–2,5 % kainos. Įstatymas nenustato, kas moka — dažniausiai dalijamasi pusiau, bet tai derybų klausimas, kurį reikia įrašyti į preliminariąją sutartį.

4. 24
   Nepamirškite smulkių išlaidų

   Registrų centro išrašai ir registracija, energinio naudingumo sertifikatas, kadastriniai matavimai jei jų nėra, banko pažymos. Kelios dešimtys ar šimtai eurų, bet jie ateina netikėtai.

5. 25
   Pasižymėkite deklaravimo datą

   Jei pajamos apmokestinamos, deklaraciją VMI teikiate kitais metais — iki gegužės pradžios. Pardavus rudenį, apie tai lengva pamiršti.

Orientaciniai 2026 m. dydžiai. Notarų įkainiai nustatyti teisės aktais ir priklauso nuo sandorio sumos bei sudėtingumo — tikslią sumą pasakys pasirinktas notaras.

1. 26
   Išneškite daiktus

   Ne sutvarkykite — išneškite. Tuščias ir švarus butas atrodo didesnis. Tai pigiausias dalykas, kurį galite padaryti, ir jis duoda daugiausiai.

2. 27
   Sutvarkykite tik tai, kas atsiperka

   Perdažytos sienos, sutvarkyti silikonai, veikiantys jungikliai, pakeistos perdegusios lemputės, sutepti vyriai. Didelio remonto prieš pardavimą darytis neverta — pirkėjas už jį nesumokės.

3. 28
   Nuotraukos dienos šviesoje

   Ne vakare, ne su įjungta lempa. Ryte arba per pietus, visos šviesos, atitrauktos užuolaidos. Telefonu galima padaryti gerai — tik ne iš durų slenksčio, o iš kampo.

4. 29
   Nuotraukų eiliškumas

   Pirma — geriausias kambarys. Antra — virtuvė. Toliau likusios patalpos, tada vonia, tada planas. Pirma nuotrauka nulemia, ar žmogus apskritai atidarys skelbimą.

5. 30
   Tekstas be „jaukus butas gražioje vietoje"

   Rašykite konkrečiai: aukštas, namo tipas, šildymo tipas, sąskaitos žiemą, kas šalia, kada keisti langai, ar likę baldai. Konkretika filtruoja žioplinėtojus ir pritraukia rimtus.

6. 31
   Paskelbkite pagrindiniuose portaluose

   Aruodas, Domoplius, Skelbiu — ir papildomai Facebook grupėse. Vienas portalas pusės rinkos nepasiekia.

7. 32
   Pasiruoškite atnaujinti skelbimą

   Skelbimas pasensta. Po 3–4 savaičių jį reikia atnaujinti — su naujomis nuotraukomis ar pakeistu tekstu, ne tik paspaudus „pakelti".

1. 33
   Pasiruoškite atsiliepti telefonu

   Skambučiai ateis darbo metu. Neatsiliepėte du kartus — pirkėjas paskambino kitam. Atsiliepimo greitis parduoda butus.

2. 34
   Filtruokite prieš įleisdami

   Trys klausimai telefonu: ar jau turite finansavimą, ar reikia parduoti savo turtą pirma, kada norite įsikelti. Sutaupys jums dešimtis valandų.

3. 35
   Pagalvokite apie saugumą

   Į jūsų namus ateis nepažįstami žmonės, žinantys, kad turite turtą. Nebūkite namie vienas, paslėpkite dokumentus ir vertingus daiktus, pasižymėkite, kas atėjo.

4. 36
   Skirkite laiko vakarams ir savaitgaliams

   Peržiūros vyksta tada, kai pirkėjai laisvi. Realiai tai 6–8 savaitgalio valandos ir keli vakarai per savaitę, tiek, kiek butas parduodamas.

5. 37
   Turėkite atsakymą į „o kiek nuleisit"

   Šis klausimas ateis kiekvieną kartą. Nuspręskite ribą iš anksto ir laikykitės. Derybos, pradėtos be plano, visada baigiasi žemesne kaina.

6. 38
   Patikrinkite, ar pirkėjas turi pinigus

   Prieš pasirašydami preliminariąją paprašykite banko preliminaraus sprendimo dėl paskolos. Žodinis „bankas žadėjo" nėra įrodymas, o jūs tuo metu jau būsite nuėmę skelbimą.

1. 39
   Suprasti skirtumą: avansas ar rankpinigiai

   Tai ne tas pats ir tai kainuoja tūkstančius. Avansas paprastai grąžinamas, jei sandoris neįvyksta. Rankpinigiai turi kitokias pasekmes sandoriui neįvykus dėl vienos šalies kaltės. Sutartyje turi būti aiškiai parašyta, kas yra kas ir kas atsitinka kiekvienu scenarijumi.

2. 40
   Įrašykite realų terminą

   Iki kada pasirašoma notarinė sutartis. Jei pirkėjas su paskola — mažiau nei 45–60 dienų dažniausiai per mažai.

3. 41
   Įrašykite sąlygą dėl paskolos

   Kas nutinka, jei bankas pirkėjui paskolos nesuteikia. Be šios sąlygos ginčai neišvengiami.

4. 42
   Pasiruoškite banko turto vertinimui

   Bankas siųs vertintoją. Butą reikia parodyti dar kartą, o vertinimas užtrunka.

5. 43
   Numatykite, kas jei vertinimas bus mažesnis už kainą

   Tai atsitinka dažnai. Bankas skolina nuo vertinimo, ne nuo jūsų kainos — ir pirkėjui staiga trūksta pinigų. Susitarkite iš anksto, kas tada: mažinama kaina, pirkėjas prideda savų, ar sandoris nutraukiamas.

6. 44
   Susitarkite, kas apmoka notarą

   Ir įrašykite tai į preliminariąją. Prie notaro stalo apie tai kalbėtis vėlu.

1. 45
   Pasirinkite notarą ir rezervuokite laiką

   Populiarūs notarų biurai užimti savaitėmis į priekį. Laiką rezervuokite iš karto po preliminarios.

2. 46
   Pateikite dokumentus notarui iš anksto

   Ne sandorio dieną, o kelias dienas prieš. Notaras patikrina ir pasako, ko trūksta — dar spėsite pataisyti.

3. 47
   Sutarkite atsiskaitymo būdą

   Notaro depozitinė sąskaita, akredityvas ar tiesioginis pavedimas. Kiekvienas turi savo kainą ir savo saugumo lygį. Nepasirašykite sutarties negavę pinigų ir neužfiksavę, kaip ir kada jie ateis.

4. 48
   Pasirašykite ir pasitikrinkite duomenis

   Sandorio dieną atidžiai perskaitykite: vardai, unikalus numeris, suma, terminai. Klaidos taisymas po registracijos yra atskira procedūra.

5. 49
   Surašykite priėmimo–perdavimo aktą

   Su skaitiklių parodymais — elektros, vandens, dujų, šilumos. Be jų ginčas dėl paskutinės sąskaitos garantuotas.

6. 50
   Perrašykite sutartis

   Elektra, vanduo, šildymas, bendrija ar administratorius, internetas, šiukšlės. Kiekvieną atskirai — automatiškai nepersirašo niekas.

7. 51
   Išsideklaruokite ir perduokite raktus

   Visus asmenis, deklaruotus adresu. Ir tik tada — visi raktai, įskaitant laiptinės, pašto dėžutės ir rūsio.